Stambeni kredit

Prvi koraci

Stambeni kredit – prvi koraci

Kupovina nekretnine ili izgradnja kuće je zaista značajan događaj, koji se odvija u fazama. Često se upravo za ove potrebe koriste stambeni krediti. Mnogo je pitanja na temu stambenih kredita, na primer: za koje sve namene ih možete dobiti, kako ide procedura, da li mora hipoteka, kada se plaća kapara, koje sve obaveze imate i da li možete da se oslobodite poreza? Potrudili smo se da u nastavku ponudimo odgovore, a i neke dodatne korisne informacije.

Ilustracija%20 %20Dobrosav%20Bob%20%C5%BDivkovi%C4%87,%20za%20platformu%20'ErsteZnali'

Ilustracija - Dobrosav Bob Živković, za platformu 'ErsteZnali'

Krenimo od namene stambenog kredita, koja može biti šira nego što mnogi misle, pa tako uključuje:
 
kupovinu stana ili kuće, uključujući i montažne kuće;
izgradnju kuće;
dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stana ili kuće;
kupovinu građevinskog zemljišta sa namenom izgradnje stambenog objekta;
refinansiranje stambenog kredita.

Verovatno već znate da je za stambeni kredit potrebna hipoteka, kao sredstvo obezbeđenja. Pod hipoteku se može staviti uknjižena nepokretnost - ali, i ona koja je neuknjižena, i to:

100% izgrađena, bez izdate upotrebne dozvole;
minimalno 80% izgrađena;
izgrađena u manjem procentu, u nekim slučajevima – na primer, ako izgradnju objekta finansira banka kod koje ćete uzeti kredit (tzv. projektno finansiranje).

Osim toga, za hipoteku može da posluži i nepokretnost iz postupka legalizacije, za koju je izdato rešenje o naknadnom izdavanju građevinske i upotrebne dozvole ili rešenje o ozakonjenju.

Mogućnosti su velike, ali važno je da znate da, u svakom slučaju, predmet hipoteke mora da odgovara kreditu vrednošću, kao i da nepokretnost ne sme da ima upisanih tereta (osim u izuzetnim situacijama, npr. projektno finansiranje, refinansiranje ili kupovina nepokretnosti koja je opterećena hipotekom). 

Ne zaboravite da je za podizanje stambenog kredita, ukoliko se kupuje nekretnina koja se i zalaže, potrebno učešće od najmanje 20%. Takođe, postoji i mogućnost stavljanja pod hipoteku neke druge nepokretnosti – dakle, ne nužno one koja je predmet kupovine. 

Važni dokumenti 


Ako ste izabrali nekretninu koju želite da kupite, dobili informativnu ponudu od banke i dogovorili se sa trenutnim vlasnicima o ceni i dinamici kupoprodaje, možete pristupiti narednim koracima.

Pogledajmo kako izgleda proces uzimanja kredita za kupovinu nekretnine koja je uknjižena:

Prvi korak je da nabavite izvod iz lista nepokretnosti za nekretninu koju želite da kupite, i donesete ga u banku. U listu nepokretnosti se nalaze podaci o nosiocima prava na nekretnini, eventualnim teretima i ograničenjima, što su izuzetno važni podaci za vas kao kupca, kao i za banku kao kreditora. Tek ako je sa ovim podacima sve u redu, možete nastaviti dalje sa kupoprodajnim procesom.

Zahtev za izdavanje lista nepokretnosti je sada moguće podneti i onlajn, preko sajta Republičkog geodetskog zavoda, na adresi www.rgz.gov.rs. Katastar je javna baza, što znači da sami možete da zatražite i dobijete izvod za bio koju nekretninu.

Predugovor između prodavca i vas je još jedan veoma bitan dokument. U njemu vi i prodavac definišete sve elemente vezane za kupoprodaju – cenu, rokove, kaparu, isplatu. Ovaj dokument je potreban i banci. 

Međutim, cena koju ste vi i prodavac ugovorili ne mora nužno da odgovara tržišnoj vrednosti nekretnine, te je za odobrenje kredita potrebno da obezbedite i nezavisnu procenu vrednosti nekretnine. Imajući u vidu da se na tržištu javljaju i neodgovarajuće procene, mnoge banke će prihvatiti samo dokumente dobijene od procenitelja u čiju pouzdanost i kompetentnost su imale prilike da se uvere u praksi.


Kada se plaća kapara?


Plaćanje kapare prodavcu je čest slučaj kod kupovine nepokretnosti, i nju plaćate prilikom sklapanja predugovora. Ona obično iznosi 10% ugovorene kupoprodajne cene, međutim, u zavisnosti od vaših i prodavčevih pregovaračkih sposobnosti i drugih okolnosti, može da iznosi i manje ili više od toga. Ali, proverite da li vaša banka propisuje minimalnu kaparu.

Kapara štiti i vas i prodavca. Ako odustanete od kupovine, prodavac zadržava kaparu. A ako prodavac odustane od prodaje, a prethodno ste ugovorili takozvanu kaparu kao odustanicu, vi treba da budete obeštećeni - obično dvostrukim iznosom kapare.

Veoma je važno da sve što ste se dogovorili u vezi sa kaparom bude uneto u predugovor – pre svega iznos koji plaćate, kao i to šta se dešava u slučaju da prodavac ili vi odustanete od kupovine. Iako za proces odobrenja kredita nije neophodno da predugovor bude overen kod notara, već samo ugovor, ovo je ipak preporučljivo.

Kako biste umanjili rizik, pre potpisivanja predugovora i isplate kapare:

Uzmite informativnu ponudu od banke i proverite svoje stanje u Kreditnom birou (ako niste sigurni)
Proverite sa bankom, advokatom ili agencijom za promet nepokretnosti koja posreduje u kupovini da li prema podacima iz izvoda iz lista nepokretnosti nekretnina može da bude predmet hipoteke i stambenog kredita;
Nabavite procenu vrednosti nekretnine od procenitelja sa liste banke kod koje želite da uzmete kredit.

Ako se ovde sve uklapa, sve su šanse da će i svi naredni koraci voditi ka uspešnom odobrenju kredita, pa možete da bez mnogo brige pristupite plaćanju kapare. 

Ukoliko ste zainteresovani za dodatna korisna znanja i informacije o ovoj temi, kao i brojnim važnim finansijskim pojmovima, možete ih na jednom mestu pronaći na adresi ErsteZnali.rs. ErsteZnali je besplatna, nekomercijalna platforma finansijske edukacije koju je pokrenula Erste Banka.