Stambeni krediti

Saveti za nepredviđene situacije

Stambeni krediti - saveti za nepredviđene situacije

Do sada smo pričali o nekim prilično sjajnim opcijama – unapređenjima, povišicama i drugim napredovanjima, koje omogućavaju da dođete čak i do prevremene otplate kredita.

Međutim, ne smemo zaboraviti i na mogućnost drugačijih okolnosti – na primer, da vam se prihodi, umesto da se povećaju, smanje. Može se desiti i ceo niz neželjenih situacija, sa istom posledicom – da niste u mogućnosti da platite ratu stambenog kredita. Da se razumemo, ovo je situacija koju niko ne želi. Ona ne odgovara nijednoj od strana koje su sklopile dogovor. Međutim, to ne znači da o njoj ne treba da mislimo.

Zato je uvek bolje, kako biste se osigurali, da odvojite neko vreme za promišljanje situacije – pa makar vam nikada (nadamo se) ne zatrebao taj scenario, nego da se odjednom nađete u teškoj situaciji, a ne znate šta da radite. Ne zaboravite, stambeni kredit se uzima najčešće na period od 20 ili više godina, tokom kojih svašta može da se desi – i lepo i manje lepo.

Savet br. 1 - Dobro razmislite pre sklapanja ugovora o stambenom kreditu

Do sada ste sigurno zapamtili da je za stambeni kredit potrebna hipoteka, kao sredstvo obezbeđenja. Znate i to da je vrednost hipoteke uvek nešto veća od vrednosti kredita. To znači, rečeno jednostavnim jezikom, da su sredstva kojima banka finansira vaš kredit, sa njene strane, sigurna - šta god da se desi, novac koji je banka plasirala kroz taj kredit će biti vraćena.  

Zašto je ovo važno? Setite se odakle banka finansira kredite, a onda i slobodno istražite u medijima kakvi su sve problemi nastajali kada su banke davale razne kredite bez pokrića. Ukratko, mnogi su ostali bez svojih štednih depozita. I ne samo to - došlo je do propasti pojedinih banaka, kao i trajnog urušavanja poverenja u sistem. 

Dovoljno je samo da kažemo stara devizna štednja, zar ne? Dakle, novac koji je banka plasirala je na neki način osiguran - ali postoje stvari koje i vi, sa svoje strane, možete da preduzmete kako biste osigurali sebe i svoje ulaganje u nekretninu.

Savet br 2. - Bolje je imati osiguranje koje vam nije trebalo, nego nemati ga kad zatreba 

Naša iskrena preporuka je da uz stambeni kredit uzmete i osiguranje, koje će namiriti kredit ukoliko se vama nešto desi, i na taj način zbrinete svoju porodicu. 

Na tržišu postoje različite polise, od onih koje obezbeđuju isplatu kredita samo u slučaju smrti osiguranika, do onih koje pokrivaju mnogo više osiguranih slučajeva i predstavljaju dugoročni vid štednje. Postoje čak i polise koje vas štite od gubitka posla i nemogućnosti da isplaćujete rate u periodu dok tražite novi posao i nemate redovna primanja.

Raspitajte se dobro o mogućnostima i uslovima osiguranja, i procenite - da li je ovaj trošak opravdan i da li je on velika cena za vaš mir. 

Savet br. 3 - Obavestite banku čim posumnjate da može doći do bilo kakvog problema

Osnovno pravilo je da banku treba obavestiti čim posumnjate da može da dođe do nekog problema, jer je tada spektar mogućnosti za akciju najveći. Konkretno, možete da potražite savet od banke, ili podnesete molbu za reprogram duga. Jedno od mogućih rešenja reprograma je, na primer, produženje roka otplate uz smanjenje mesečne rate. Moguće je i da sa bankom dogovorite da neko preuzme otplatu kredita, na primer vaši srodnici.

Ukoliko ste bili redovni u otplati prethodnih rata, i banku na vreme obavestili da iz određenog razloga ne možete da, delimično ili potpuno, izmirujete svoje obaveze, bankari će uraditi sve što mogu da zajedno sa vama pronađu najbolje rešenje. Možda će biti potrebno da dostavite određenu dokumentaciju, ali će oni sigurno razmotriti sve vaše predloge i molbe, te ponuditi neku vrstu dogovora. 

Inače, ako nekoliko dana kasnite sa ratom, i već vas zovu zaposleni banke - nemojte im to uzeti za zlo. Važno je što pre otkriti da li je neko jednostavno zaboravio da plati ratu, ili je upao u poteškoće za koje je bilo potrebno tražiti rešenje „još juče“.

Savet br. 4 – Nekada su najteže odluke najbolje odluke

Ukoliko dođe do trenutka da, iz bilo kog razloga, ne možete više da priuštite ratu stambenog kredita, i uz to znate da se situacija neće skoro promeniti na bolje - razmislite o tome da stan prodate sami i kredit isplatite po uslovima prevremene otplate. U ovom slučaju, možda ćete nešto i uštedeti, jer se kamata neće obračunavati na ceo vremenski period, kao što je slučaj kada banka kredit proglasi dospelim zbog neizmirivanja obaveza, i aktivira hipoteku.

Da vas uputimo malo šta se u tom trenutku dešava. Kada se aktivira hipoteka i stan prodaje sudskom odlukom, na punu cenu kredita dodaju se sudski troškovi, troškovi izvršitelja, i mnogo drugih stavki koje i ovako tešku situaciju čine još težom. Konkretno, od cene po kojoj se aukcijski ili neposrednom pogodbom proda stan oduzima se iznos kredita, troškovi suda i izvršenja, pa se tek onda, ono što preostane, uplaćuje vlasniku stana.

Na kraju, ako planirate da sami prodate stan, obavestite banku o svojoj nameri. U većini slučajeva, banka odobri određeni period da tu prodaju i realizujete, jer ste svojim dosadašnjim ponašanjem dokazali da ste vredni poverenja, kao i da želite da tu tešku situaciju rešite na najbolji način.

Šta ako ne uspete da se dogovorite sa bankom?

Ako ništa od prethodno pomenutih stavki nije sprovedeno, ili nisu ispoštovane dogovorene obaveze, banka će raskinuti ugovor o kreditu i pokrenuti postupak naplate potraživanja sudskim putem. To je najgora situacija za sve strane – svakako poslednja opcija - ali se nažalost dešava.

Ukoliko do ovakve situacije dođe, banka prodaje nekretninu pod hipotekom, uz angažovanje javnog izvršitelja koji će sprovoditi izvršenje. Nekretnina se nakon pravosnažne sudske odluke prodaje javnom aukcijom ili neposrednom pogodbom. Za neposrednu pogodbu je neophodan sporazum stranaka (banke, dužnika i kupca), osim u slučaju kada se nakon druge bezuspešne aukcije banka izjasni izvršitelju za prodaju nekretnine neposrednom pogodbom. Uloga izvršitelja u svemu ovome je da sprovede odluku suda, u skladu sa zakonom.

Bankama nije u interesu da pokreću prinudnu naplatu – za time se poseže tek kada su iscrpljena sva druga sredstva. Dužnost banaka je da zaštite stabilnost finansijskog sistema, svoje štediše i klijente, a to se postiže isključivo poštovanjem ugovornih obaveza obeju strana.

Ako vas zanimaju dodatne korisne informacije o ovoj temi, kao i o brojnim važnim finansijskim pojmovima, možete ih na jednom mestu pronaći na adresi ErsteZnali.rs. ErsteZnali je besplatna, nekomercijalna platforma finansijske edukacije koju je pokrenula Erste Banka.