Kupci stanova nadaju se pojeftinjenju, agenti i investitori se ne slažu

Kupci stanova u Srbiji nadaju se padu cena ove godine, ali poznavaoci tržišta i dalje tvrde da je stanje na tržištu 2024. godine teško predvideti. U razgovoru za Novu ekonomiju ipak navode da istraživanja ukazuju će cene najverovatnije stagnirati, ali da postoje i ocene da će biti pada cena.

Na tržištu nekretnina u ovoj godini, 59 odsto agencija za nekretnine predviđa stagnaciju cena, dok 37 odsto smatra da će cene padati, pokazuju rezultati anekte koju je krajem 2023. godine uradio specijalizovani sajt za oglašavanje nekretnina 4zida.

Anekta koja je urađena sa vlasnicima i zaposlenima u 85 agencija za nekretnine i 19 investitora koji grade stanove u Srbiji, pokazala je da su investitori gotovo jednoglasni po ovom pitanju i čak 94 odsto smatra da će cene stanova stagnirati, dok samo šest odsto veruje da će cene padati.

Dakle, iako se potencijalni kupci nadaju padu cena, i investitori i agenti za nekretnine uglavnom smatraju da će cene mirovati.

I jedni i drugi smatraju da ekonomska nestabilnost u zemlji i svetu predstavlja najveći izazov u poslovanju, potom slede uslovi kreditiranja i inflacija, dok investitore brine i nedostatak radne snage i poskupljenje građevinskog materijala, kaže Aleksandra Mihajlović, PR menadžer 4zida.

Iako je zapažen manji obim prometa stanova u 2023. godini, nije došlo do uočljivog pada cena, kaže Danijela Ilić, predsednica Nacionalnog Udruženje procenitelja Srbije (NUPS).

Beograđanka Irina B. (40 godina) kaže za Novu ekonomiju da je pre dve godine videla da se gradi zgrada na Vidikovcu i kad je pozvala da se raspita odgovorili su joj da su već svi stanovi prodati, u izgradnji.

Ko kupuju sve te nove stanove, kad su se uslovi zaduživanja pogoršali poslednjih godina.

Danijela Ilić, kaže da je glavno pitanje na našem tržištu nekretnina ko su kupci?

„Prema statističkim istraživanjima, odnos cena nekretnina i zarada u Srbiji pokazuje da je u 2018. godini za tadašnju prosečnu neto platu (50.048 dinara ili 422 evra), bilo potrebno 17,8 godina da bi se kupio stan u novogradnji. Sa velikim skokom cena nakon 2020. godine, najnovija istraživanja pokazuju da je potrebno oko 25 godina sa prosečnom neto platom od oko 744 evra, da se kupi stan u novogradnji na boljim lokacijama, ali ne i najboljim“, kaže predsednica NUPS-a.

Očigledno je da veći obim tražnje za stanovima dolazi od ljudi koji ne žive u Srbiji ili nisu građani Srbije kao i od građana iz Srbije koji mogu bez stambenih kredita da izdvoje veći iznos novca, imajući u vidu da je obim kupovine stanova putem stambenih kredita nešto ispod 20 odsto od ukupne prodaje stanova, ukazuje ona. Dakle više od 80 odsto stanova se kupuju u Srbiji za keš.

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u prvih šest meseci prošle godine cene nekrentina su napokon pale. Prosečna cena stanova novogradnje u Srbiji, kako je pisala Nova ekonomija, u prvoj polovini ove godine 2023. iznosila je 214.017 dinara (1.829 evra), što je pad od 1,8 odsto u odnosu na drugo polugodište 2022. godine, pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS).

Najskuplji kvadrat stana je u beogradskim opštinama, dok je najjeftiniji na jugu Srbije.

Kvadrat jefitniji 40 evra nego u prvom kvartalu 2023.

Prema podacima na sajtu 4zida cene na osnovu su aktivnih oglasa, prosečna cena kvadrata na Vračaru trenutno je 3.460 evra što je u odnosu na prvi kvartal 2023. godine za 40 evra manje, tada je prosečno oglašena cena iznosila 3.500 evra. Cene stanova u Mirijevu pale su u odnosu na 2023. godinu i sada je potrebno u proseku izvdojiti oko 40 evra manje nego prošle godine, odnosno prosečno oglašena cena je 1.853 evra po kvadratu.

Prosečna cena kvadrata u Novom Sadu trenutno je, na sajtu 4zida, na sličnom nivou kao prošle godine i iznosi 2.265 evra dok je u Nišu 1.547 evra.

„Živimo u vremenu velike transformacije u smislu digitalizacije i uvođenja veštačke inteligencije na svim poljima rada i uvođenja digitalnih valuta na finansijsko tržište, izbijanja ratnih sukoba na raznim tačkama sveta. Kao i najavljivanja potencijalnih sukoba, izbijanja pandemije i najavljivanja mera za borbu protiv novih i još opasnijih virusa, velikih klimatskih oscilacija, nestašica hrane i vode i velikih migracija. Sve ove promene zahtevaju prilagođavanje i usklađivanje motiva ljudi za posedovanjem nekretnina“, kaže Danijela Ilić.

Dok ima realne tražnje, biće i izgradnje nekretnina, kaže ona.

„Potražnja i ponuda su stalno u raskoraku i to formira trend kretanja cena nekretnina. Kada je ponuda veća od tražnje logično je da doći do smanjenja cena i obrnuto. Međutim, iako je zapažen manji obim prometa stanova u 2023. godini, nije došlo do uočljivog pada cena stanova“, kaže ona.

Prema podacima RZS-a raste broj građevinskih dozvola za zgrade, dok istovremeno, kako kažu stručnjaci, smanjuje se broj prodatih stanova.

Broj izdatih građevinskih dozvola u septembru ove godine iznosio je 3.113, što je rast od 7,9 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS).

Građevinska industrija ima možda najveći ali i najsporiji obrt u odnosu na neke druge proizvođačke industrije, kaže Danijela Ilić.

„Od kupovine lokacije do dobijanja građevinske dozvole i svih saglasnosti može da prođe prilično vremena, što se i pokazalo u praksi, iako je Zakon o planiranju i izgradnji unapredio sistem dobijanja građevinske dozvole u odnosu na ranije. Taman za to vreme čekanja na građevinsku dozvolu može doći do promene na tržištu nekretnina a investitor je „zaglavljen“ sa već uloženim sredstvima i po inerciji nastavlja sa investicijom nadajući se da će ostvariti očekivani povraćaj“, navodi ona.

U većini slučajeva, kako ona kaže, očekivani povraćaj bude i nadmašen, međutim u trenutnoj situaciji pada kupovne moći u Srbiji, ali i na globalnom nivou, povećanim kamatnim stopama, manjkom radne snage i poskupljenjem građevinskog materijala i nestabilnom političkom i zdravstvenom situacijom, velika je neizvesnost.

Možda sve započete investicije od polovine prošle godine, kako ona zaključuje, ne budu profitabilne na nivou na koje su stambeni investitori navikli.

Aleksandra Mihajlović, kaže da je procena stanja na tržištu nekretnina pozitivna u odnosu na period posle pandemije i sukoba u Ukrajini, kada su cene dostigle istorijski maksimum. Tome u prilog ide i činjenica da većina anketiranih agencija i investitora veruje da će njihovi prihodi ostati na nivou 2023. godine ili će porasti.

Prema podacima sajta 4zida, korisnici i dalje aktivno pretražuju nekretnine.

„Sajt svakog dana poseti oko 50.000 ljudi, trenutno imamo više od 70.000 oglasa za celu Srbiju što znači da postoji zainteresovanost. Međutim, nepovoljni uslovi kreditiranja, potom ekonomska nestabilnost u zemlji i svetu i inflacija doveli su do veće opreznosti prilikom planiranja procesa kupoprodaje nekretnina“, kaže Aleksandra Mihajlović.

Prema podacima RZS-a, u 2022. godini na teritoriji Srbije izgrađeno je 29.659 stanova, odosno 4,5 stana na 1.000 stanovnika, pokazuju podaci Repuličkog zavoda za statistiku (RZS).

Nova ekonomija je pisala da je prošle godine ukupno izdato 29.344 građevinske dozvole, od čega se 12.999 odnose na izgradnju novih objekata, dok je prosečna površina izgrađenog stana bila 73 kvadrata.

Vrednost građevinskih radova izvođača iz Srbije iznosila je 614,7 milijardi dinara, odnosno 5,2 milijarde evra, dok je u inostranstvu u 2022. godini, vrednost građevinskih radova iz Srbije bio je 170,09 miliona evra.

Prosečna cena kvadrata novogradnje u Podgorici 1.700 evra