Lavirint u tvrđavi

Uvođenje sistema masovne procene vrednosti nekretnina deo je projekta Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), koji se finansira iz kredita Svetske banke od 66,9 miliona dolara, a koji je odobren davne 2015. godine. O masovnoj proceni se izveštavalo šturo ili nimalo sve do juna tekuće godine, mesec i po dana pred zvanični završetak „Projekta unapređenja zemljišne administracije“, a u iščekivanju nove pozajmice kojom bi Katastar nastavio da unapređuje svoje servise.

Upućeni u razgovoru za Novu ekonomiju iznose bojazan da je ovo još jedan u nizu projekata koje je RGZ finansirao pozajmicom Svetske banke, koji nije sproveden u urednim rokovima – ali u kojima je novac uredno potrošen.

Dodatno, oni ukazuju da rezultata projekta, barem u segmentu koji se tiče masovnih procena – nema. Konkretno, da on ne daje dovoljno kvalitetne podatke, zbog čega je „neupotrebljiv“.

SPUŠTANJE LOPTE?

Prvo je, 12. juna, RGZ na svojim kanalima objavio da su „procenili vrednost svih stanova u Srbiji“, da su tu informaciju učinili dostupnom za sve profesionalne korisnike, a da će ti podaci uskoro biti dostupni „i za sve građane Srbije, potpuno besplatno“.

Onda je 17. juna na TV Hepi i Darko Vučetić, pomoćnik direktora Sektora za razvoj i inovacije RGZ-a, ponovio da je obavljena procena koja će građanima, za početak, biti dostupna preko profesionalnih korisnika sistema Katastra. Tada je najavio i da će svi zainteresovani građani moći da provere vrednost svoje imovine „za par dana“.

U trenutku odlaska ovog teksta u štampu, 25. avgusta, ova funkcija i dalje nije dostupna „običnim“ građanima, već samo profesionalcima koji su se prijavili putem RGZ-ovog Portala digitalnih usluga.

Deo ovih profesionalaca je u međuvremenu krenuo da se buni. Predstavnici licenciranih procenitelja vrednosti nekretnina i sudskih veštaka, po zakonu jedinih ovlašćenih lica za iznošenje zvaničnih mišljenja o pojedinačnim nepokretnostima, izneli su prvo direktno Katastru, pa Svetskoj banci, na kraju i javnosti sumnje u tačnost podataka koji su njima u međuvremenu postali dostupni.

ČEMU ONDA SLUŽI, A PRITOM I NE RADI?

Već 1. avgusta, Katastar je saopštio da njihovi prethodni javni istupi nisu skroz precizni, odnosno da postoje razlike između sistema masovne procene i pojedinačne procene, koju obavljaju licencirani procenitelji.

„Masovna procena može biti manje precizna od pojedinačne procene jer ne uzima u obzir sve specifične karakteristike svake pojedinačne nepokretnosti… Pojedinačna procena se koristi za svrhe kao što su kupovina i prodaja nekretnina, sudski sporovi, osiguranje, hipotekarni zajmovi i drugo“, navodi se u saopštenju. Još jedna predstavnica katastra, Vanja Šimunić, dodatno je pojasnila za Studio B da se masovna od individualne procene razlikuje za „jedan do dva odsto“, odnosno da je dovoljna precizna.

Ovi poslednji nastupi su, deluje, bili iznuđeno rešenje. Možda važnije od cena koje sistem „izbacuje“ jeste sam proces njegovog nastanka. Naime, iako se predstavnici Katastra hvale koristima koje će tržište nekretnina imati od veće transparentnosti, i pozivaju građane da sistem isprobaju, on i dalje nije dostupan. Građanima nije dostupno ni video-uputstvo za njegovu upotrebu, iako su oni u TV emisijama takođe pozivani da ga odgledaju „ako imaju nedoumice kako se koristi“.

Kada „kliknete“ na link za informacije o RGZ indeksima, koji su nusproizvod sistema masovne procene, dolazite na nepostojeću stranicu („greška 404“, za digitalno pismenije). Za slučaj da autor ovog teksta ipak nije dovoljno vešt u snalaženju na portalima Katastra, imamo i zvaničnu procenu Svetske banke, koja je 30. jula objavila da je RGZ dobio novi kredit od 32,5 miliona dolara za razvijanje (između ostalog) i sistema masovne procene nepokretnosti.

U dokumentu koji se bavi „zatečenim stanjem“ – neophodnim kako bi se procenilo šta je potrebno uraditi za postizanje ciljeva upravo odobrenog „Drugog projekta unapređenja zemljišne administracije“ – piše da onlajn pristup podacima za građane, profesionalce, biznise i lokalne samouprave „nije javno dostupan“, a da se indeksi cena stambenih nepokretnosti ne objavljuju kvartalno (oba podatka zaključno sa julom).

Iako je projekat prošao reviziju Svetske banke, postoji delimično neslaganje u planovima za prvi i „zatečenom stanju“ za drugi projekat. Konkretno, u proveri prvog (iz decembra 2023. godine) piše da su modeli za masovnu procenu „razvijeni, testirani i verifikovani (za) stanove, poljoprivredna zemljišta, jednoporodične stanove i poslovne objekte“, a da je cilj da se do kraja projekta oni počnu primenjivati u barem pet lokalnih samouprava. Dakle, sistem postoji, samo nije zaživeo, a sad je za to potrebno još novca, iako je prethodnim zajmom to već trebalo da bude namireno.

Da masovna procena nije ni blizu spremna ukazuje upravo nova kreditna linija Svetske banke – jer su ogromna sredstva ponovo namenjena za razvoj sistema koji, na papiru, postoji.

Na pitanje domaćoj kancelariji Svetske banke, konkretno kako ocenjuju uspeh prvog „Projekta unapređenja zemljišne administracije“, da li su svi zacrtani ciljevi postignuti, da li bi (po pravilnicima Svetske banke) neispunjenje nekog od tih indikatora predstavljalo otežavajuću okolnost za dalje finansiranje, odgovor nismo dobili do zaključenja ovog broja.

Isto smo želeli da proverimo i sa predstavnicima RGZ-a, ali se na dostupne imejlove i telefone niko nije javljao.

STRUKA NEGATIVNO OCENILA PROCENU

Postoji mnoštvo pitanja u vezi sa primenom sistema masovne procene, koji se ne tiču samo svrsishodnog trošenja novca, već metodologije ovog sistema. „Postavlja se pitanje standarda, zakonskog okvira, tačnosti podataka, kao i pitanje da li je ovo posao RGZ-a. Procenitelji će reći jedno, RGZ drugo“, kazao je za Novu ekonomiju dr Nikola Seneši, finansijski stručnjak iz Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Fellow.

On kaže i da u celoj situaciji vidi makar jednu pozitivnu situaciju.

„RGZ je prvi put posle nekoliko godina, koliko ja pratim njihove diskusije sa različitim profesijama, a koje idu do ivice kulture, spustio loptu i povukao svoje izjave, odnosno priznao da nije uradio ono što je rekao da je uradio“, kaže Seneši.

Seneši, koji je predsednik stručne komisije najvećeg udruženja licenciranih procenitelja u Srbiji (USSVP), kaže da se iz javno objavljenih podataka vidi da „nije urađeno ono što je obećano“.

„Mnogo opasnija stvar je što je analizom podataka sa portala RGZ-a, koju su sprovela četiri eminentna stručnjaka za oblast – masovnu procenu nije bilo moguće uraditi. Da iskoristim slikovit primer: RGZ je čitav Beograd podelio na četiri stratuma, što znači da u njemu imaju četiri prosečne cene. To je nemoguće. Čitava Srbija je podeljena na 17 takvih zona. To je apsolutno nemoguće“, tvrdi on.

Zato su tražili pristup podacima, koji su i dobili sredinom avgusta. Pošto su i pre toga imali pristup podacima sa RGZ-ovog „portala za profesionalce“, odmah su počeli da sprovode sopstvene testove.

„RGZ ne može da koristi samo sopstvene baze, mora da uključi Narodnu banku Srbije, koja ima obilje kvalitetnih podataka, možda kolege iz komercijalnih banaka koje takođe imaju svoje kvalitetne pokazatelje. Odgovorno tvrdim da RGZ sa bazama koje ima, uprkos desetinama miliona koje dobija za razvoj sistema, ne može da dobije kvalitetne statističke podatke“.

Ovo je potkrepio i naporom procenitelja, koji su probali da primene RGZ-ov sistem masovne procene. Podaci licenciranih procenitelja i ono što je Katastar objavio se nisu slagali.

„Indekse jeste lakše napraviti, ali mislim da Katastar ni to ne radi dovoljno dobro. Jer, da bi indeksi bili upotrebljivi, mora na nivou Srbije da ih bude 50 a ne 20“, zaključio je Seneši.

„Ostaje nam još da vidimo gde je novac iz prošle tranše koji je bio namenjen obuci procenitelja vrednosti nepokretnosti (Član 2. ugovora o kreditu od Svetske banke iz 2019)“, zaključio je nedavno Seneši u javnoj objavi na svom LinkedIn profilu.

Na naknadno pitanje šta se desilo sa novcem koji je trebao da bude utrošen na obuku, Seneši „odgovorno tvrdi“ da nijedan akreditovani procenitelj nije pohađao obuku za indeksaciju i masovnu procenu, iako je ova profesija po zakonu jedina nadležna za tu vrstu posla.

„PROJEKTI KAO PERIONICA“

Sindikati kažu da mogu da prate zvanične izveštaje koje Svetska banka objavljuje na sajtu, gde se u procentima prati izvršeno i u dolar potrošeno, ali da to trenutno nije vidljivo na veb-sajtu RGZ-a.

„Mi smo uočili mnoge nelogičnosti u trošenju tog novca. Najočigledniji primer je satelitski snimak iz 2015. godine, i onaj iz 2020. godine koji je plaćen četiri puta više od prvog. To (na primeru satelitskih mapa, videti antrfile) znači da ili prvi snimak nije bio dovoljno dobar – a plaćen je koliko je plaćen – ili je ovaj drugi preplaćen. Na osnovu poređenja podataka sa konačnim rezultatima projekata koje sprovodi RGZ, mi kao sindikati tvrdimo da se po pravilu postiže oko 40 odsto onog što prijavljuje projektni tim“, rekao je Nebojša Pejčinović iz Sindikata RGZ-a „Nezavisnost“.

On smatra da je kreditno finansiranje projekata iz sredstava Svetske banke „dosta liberalno“, odnosno da se formalno indikatori ispunjavaju, a da je od postizanja ciljeva važnije „da su sredstava povučena“.

„Ne vidimo kako je moguće da se bilo šta realizuje kada su pretpostavke za nastavak projekta lažne. Jedna od stavki koju je lako proveriti su najave da je Katastar obavio procenu svih nepokretnosti. Mi smo imali razgovor sa proceniteljima, zatim smo sa tim izašli pred predstavnike Svetske banke u Beogradu, a onda i dobili novi predlog projekta – u kom se akcenat baca upravo na masovnu procenu… U RGZ-u je zaposleno, prema mojim informacijama, troje licenciranih procenitelja. Niko od njih nije bio uključen u to što se prezentovalo kao masovna procena. Važno je bilo sve ‘spinovati’ do 31. jula, jer je to bio rok za završetak projekta“, kazao je Pejčinović.

On dodaje i da je trebalo da predstavnici Svetske banke sredinom jula dođu u Beograd i urade reviziju projekta, ali da nisu upoznati sa rezultatima ove vrste „provere“.

„Rukovodstvo RGZ je objavljivalo saopštenja da su realizovali sve što je bilo planirano. To apsolutno nije tačno. Kada vam neko kaže ‘mi smo obavili masovnu procenu svih stanova’, mi im kažemo ‘nemoguće’ – jer znamo da nisu sve zgrade ni etažirane, niti da su svi stanovi upisani. A kada na to ukazujemo, optužuju nas da kočimo razvoj Katastra. Mi, jednostavno, ne želimo da obmanjujemo javnost.“

Prema njegovim rečima, sindikati imaju komunikaciju sa sve tri instance Svetske banke (lokalnom u Beogradu, regionalnom u Beču, centralom u Vašingtonu), povremeno im na upit dostavljaju svoja zapažanja, ali da stiču utisak da je cilj samo da se „što više sredstava plasira“.

„Nama ti projekti bukvalno dođu kao perionica… Oni od nas traže informacije, mi ih pošaljemo, nikakvu povratnu informaciju nemamo. Sindikati mogu da imaju kontrolnu ulogu, ali nisu istražni organ. Vi ste u Katastru, pre desetak godina, mogli da se informišete preko sajta, odgovarali su na zahteve za pristup informacijama od javnog značaja… Sad ne možete ni u Informatoru o radu da nađete sve stavke koje su prošle kroz račun RGZ-a, ne možete da uđete u Arhivu. Pogotovo što je to sve ‘filovano’ slavodobitnim saopštenjima o izvanrednim uspesima“, zaključio je Pejčinović.