KEŠ KUPCI DOMINIRAJU NA TRŽIŠTU: Pada prodaja stanova, ali ne i cene

Dok agenti nekretnina u Srbiji ne očekuju da će doći do značajnih pomeranja na tržištu, postoje indicije da bi cene stanova u pojedinim područjima mogle još da rastu. Iako Srbija ima niže prosečne cene stanova od susednih zemalja članica Evropske unije, kupovna moć građana je znatno manja. Zato i ne čudi što je, i pored usporavanja rasta cena, zabeležen međugodišnji pad u kupoprodaji stanova od 20,5 odsto. Takođe, na tržištu dominiraju keš kupci, jer je učešće kredita u kupovini stanova u poslednjem kvartalu 2023. iznosilo samo 16,44 odsto

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) godišnja stopa rasta cena stanova je tokom 2019. i 2020. bila oko osam odsto, a 2021. negde oko 11 odsto. Reklo bi se da je rekord ostvaren 2022. godine kada je taj rast iznosio 13,7 odsto.

Međutim, u četvrtom tromesečju 2023. godine godišnja stopa rasta cena stanova za Republiku Srbiju bila je ponovo jednocifrena i iznosila je samo 5,75 odsto, navodi RGZ.

Iako cene padaju, u četvrtom tromesečju ove godine vidimo trend smanjenja kupoprodaje stanova i beleži se međugodišnji pad od 20,5 odsto.

„Tačno je da su Rusi svojim dolaskom podigli cene renti, a posle i stanova. Oko 50 odsto onih Rusa koji su rentirali, odlučilo se da kupi nekretninu u Srbiji. Kao što i drugi strani državljani kupuju ovde stanove, i imaju pravo da ih kupe“, kaže za Novu ekonomiju direktor prodaje u kompaniji ART nekretnine Nebojša Bucalo, dodajući da su stranci u manjini kada je kupoprodaja stanova u pitanju, ali da tačne podatke i ne možemo da znamo jer takva statistika trenutno ne postoji.

Kada je u pitanju stambeno tržište, „postoji stalna potražnja za stambenim nekretninama, koju vode i lokalni kupci i strani investitori“, mišljenja su i iz konsultantske kuće Investropa. Prema njihovom istraživanju, to tržište se u Srbiji pokazalo kao otporno, a slično razmišljaju i učesnici na domaćem tržištu.

Republički geodetski zavod (RGZ) i Republički statistički zavod trenutno raspolažu samo podacima o kretanju cena stanova novogradnje, a geodetski zavod očekuje, prema najavama na njihovoj internet stranici, da ove godine uvede i statistiku kada je u pitanju kretanje cena kuća.

Prema poslednjem izveštaju RGZ-a, kada se analiziraju podaci za treće tromesečje 2023. godine, primećen je porast u broju kupoprodajnih ugovora za 12 odsto u poslednjem kvartalu. Takođe se može primetiti da se aktivnost na tržištu, merena brojem kupoprodaja, nalazi na približno istom nivou kao sa kraja 2019. i 2020. godine, kaže statistika RGZ-a.

Takođe uvećan je deo kupaca za keš. S obzirom na to da je udeo u kupoprodaji stanova iz kredita tokom 2020. i 2021. bio oko 30 odsto, udeo kredita za kupovinu nekretnina je počeo značajno da se smanjuje u poslednjem kvartalu 2022. godine, kada je pao na 21,3 odsto. Najmanje kredita uzetih za stan bilo je u drugom kvartalu prošle godine, kada je učešće kredita u kupovini bilo 16,44 odsto.

Ako se pogleda udeo u ukupnom prometu nepokretnosti, stanovi su uvek bili oni koji su držali primat, uz građevinsko zemljište i poljoprivredno zemljište. Mada, kada se taj udeo pogleda u periodu od 2019. godine, kada je taj procenat iznosio 35 odsto, pa na ovamo – on je u stalnom padu. Iako i dalje ima dominantan udeo u ukupnom prometu na tržištu nepokretnosti, prema podacima RGZ, u 2021. godini taj procenat iznosio je 29 odsto, u 2022. je bio na 28,12 odsto, a prošle godine je pao na 26,5 odsto.

Trenutno stanje i tendencije

„Statistika kao i uvek malo kasni kada su u pitanju kretanja na tržištu. Sada imamo povratak kupaca za kredite, a mislim da je razlog tome što su i kamate počele da padaju, pa su sada u rasponu od pet do 5,2 odsto, u zavisnosti od banke“, kaže Bucalo i dodaje da su pre nekoliko godina bile, naravno, niže, na nivoima od tri odsto za VIP klijente do 3,2 odsto za druge klijente. Kombinacija rasta kamata i inflacije je ono što je, prema njegovom mišljenju, naškodilo i ovom sektoru, kao i mnogim drugima.

Gledajući faktore koji bi mogli da dovedu do povećanja cena stanova u bliskoj budućnosti, prema mišljenju Investrope, jedan od ključnih elemenata je razvoj infrastrukture Srbije, posebno u oblasti saobraćaja i informacionih tehnologija. Kao primer navode projekte kao što je Beograd na vodi koji će „verovatno povećati vrednost imovine u okolnim oblastima“.

„Jedan od ključnih faktora je priliv stranih investicija, posebno u urbanim sredinama. Te investicije često dovode do novih razvojnih projekata i povećanja vrednosti imovine. Pored toga, rastuća IT industrija u Srbiji i njena privlačnost kao destinacije za digitalne nomade i iseljenike doprinose povećanju potražnje za stanovanjem, posebno u gradovima poput Beograda i Novog Sada“, navode iz te konsultantske kuće. Oni kažu i da je mana toga, iako se vidi malo veća tražnja za kućama, što u ruralnim oblastima može doći do skromnijeg porasta vrednosti imovine, pošto ti regioni obično privlače manje investicija i imaju manju potražnju za stanovanjem.

Bucalo u ovoj godini ne očekuje neko veliko pomeranje u cenama nekretnina na tržištu i kaže da su one dostigle nivo na kojem će se održavati, odnosno neće biti velikih oscilacija kad su u pitanju cene starogradnje i novogradnje.

„Ja ne vidim neki veliki pad u cenama, jer RGZ dobija podatke sa zakašnjenjem. Prema mom iskustvu od 29 godina rada, sa cenama se neće desiti ništa u narednom periodu. Što se tiče srednje klase i kupovine stanova, da, naravno da ih ima, ali ono što je značajno za njih je da se uglavnom udružuju sa platama da bi rešili stambeno pitanje“, kaže agent Art nekretnina.

Poređenje sa Hrvatskom

Ako se poredimo sa zemljama iz EU, možda je Hrvatska najbolja kao opcija, jer su neki parametri sličniji nego što to imamo sa drugim zemljama članicama EU.

„Hrvatska može poslužiti kao prikladno poređenje sa Srbijom u evropskom regionu u pogledu stambenih nekretnina. Obe zemlje dele sličnu ekonomsku i političku istoriju, budući da su deo bivše Jugoslavije, što utiče na njihova tržišta nekretnina, plate, valutu i BDP“, kažu za Novu ekonomiju iz Investrope.

U drugom polugodištu 2023. prosečna cena kvadrata novogradnje iznosila je 2.359 evra (201.279 dinara) u Hrvatskoj i ona je viša za 3,2 odsto u odnosu na drugo polugodište 2022. U Srbiji je cena bila 207.103 dinara (1.767 evra) za isti period i smanjena je za 4,8 odsto u odnosu na drugo polugodište 2022. godine, prema podacima statističkih zavoda.

„Srbija je na nižoj poziciji u pogledu kupovne moći za stambene nekretnine u poređenju sa većinom susednih zemalja, posebno onih u EU, kao što su Hrvatska, Mađarska i Rumunija. Na kupovnu moć u Srbiji utiču različiti faktori, uključujući ekonomsku stabilnost, nivoe plata i snagu lokalne valute“, kažu iz konsultantske kuće Investropa u odgovorima za Novu ekonomiju.

Ako se uporede tržište Srbije i Hrvatske, treba uzeti u obzir da je prosečna neto plata u Srbiji 811,3 evra, a u Hrvatskoj 1.191 evro, podaci su lokalnih zavoda za statistiku. Prema preliminarnim podacima državne statistike Hrvatske, BDP je u prošloj godini porastao za 2,8 posto, dok NBS kaže da je srpski rastao 2,5 odsto.

Razlika u platama utiče na pristupačnost i kupovnu moć građana.

Takođe, hrvatski BDP po glavi stanovnika je veći od srpskog, što odražava generalno jaču ekonomsku poziciju. Taj disparitet se može prevesti u više cene nekretnina i drugačiju investicionu klimu u Hrvatskoj u odnosu na Srbiju, zaključuju iz Investrope.

Hrvatsko tržište nekretnina bi, kako navode, moglo biti više orijentisano na turizam, posebno duž jadranske obale, što utiče na cene i dinamiku tržišta drugačije nego u Srbiji. Međutim, oba tržišta su uporedivog obima kada se uzmu u obzir njihova urbana i ruralna područja.

„Dok Srbija nudi pristupačne opcije stanovanja u poređenju sa zapadnoevropskim standardima, kupovna moć građana je relativno niža u poređenju sa nekim od njenih suseda u EU, što se odražava u opštoj pristupačnosti i dostupnosti stambenih objekata za lokalno stanovništvo“, navode iz konsultantske kuće koja se bavi nekretninama.

Srpska valuta dinar je, prema rečima Narodne banke Srbije, stabilna i kurs nema većih oscilacija, a i kada ih ima, NBS već 20 godina reaguje na tržištu kupovinom i prodajom deviza da bi održala stabilnost.

Strani kupci na tržištu

Agenti kažu da ima kupovina od strane stranih državljana, pretežno Rusa, ali taj podatak ne možemo da potvrdimo, jer za sada takva statistika ne postoji. Udeo ostalih stranaca, prema rečima direktora prodaje agencije za nekretnine ART, nije veliki.

Razlika u valuti takođe igra značajnu ulogu u međunarodnoj atraktivnosti tržišta nekretnina.

Iz konsultantske kuće, sa druge strane, upozoravaju i na neke rizike kada je kupovina nekretnine u pitanju u Srbiji, bilo radi investicije ili kao rešenje stambenog pitanja. Država teži da postane članica EU, ali predstoji joj još mnogo toga na ionako dugom putovanju.

„ Srbija može da ponudi veće potencijalne prinose, ali uz nešto veće rizike. Potencijalni rizici koje treba razmotriti pre ulaganja u nekretnine u Srbiji uključuju političku nestabilnost, ekonomsku zavisnost od spoljnih faktora i fluktuacije na globalnom tržištu koje mogu značajnije da utiču na manje ekonomije poput Srbije. Ukoliko se ti rizici materijalizuju, mogli bi da dovedu do usporavanja tržišta nekretnina, što bi moglo uticati na vrednost imovine i povraćaj investicija“, kažu iz kuće Investropa.