Kraj jedne agonije

Obaveza plaćanja konverzija iz državne u privatnu svojinu nad zemlјištem koje su koristila nekadašnja društvena preduzeća uvedena je posle jedne televizijske emisije o „otimanju“ više hektara građevinskog zemlјišta na parceli na kojoj se nalazio nekadašnji Centralni komitet, a danas je poslovno-tržni kompleks „Ušće“

Vlada Srbije je odustala od višegodišnjeg eksperimenta sa pokušajem naplate konverzije iz državne u privatnu svojinu gradskog građevinskog zemlјišta koje su koristila nekadašnja društvena preduzeća.

Prethodno je država godinama pokušala da od vlasnika privatizovanih preduzeća pored cene koju su platili u postupku privatizacije ili stečaja, naplati i „konverziju“ prava korišćenja nad gradskim građevinskim zemlјištem u pravo svojine. U suštini, radilo se o pokušaju retroaktivne naplate za nešto što je već bilo plaćeno u postupku privatizacije.

Primena konverzije je od uvođenja 2009. godine išla veoma teško, pa je država čestim izmenama zakona pokušavala da se nekako izvuče iz problema koji su se otvorili uvođenjem konverzije.

Ako uzmemo u obzir da je bilo više od 3.000 transakcija u postupcima privatizacije, stečaja ili prodaje imovine za koje se primenjuje konverzija, ispada da je država inkasirala u proseku svega oko 10.000 evra po transakciji.

To je mizeran rezultat, posebno kada se ima u vidu da su redovni administrativni troškovi koje je kupac snosio (mimo prodajne cene) u postupcima privatizacije bili od 5.000 do 10.000 evra za manje transakcije, a za velike mnogo više (otkup prodajne dokumentacije, troškovi bankarske garancije, troškovi overe ugovora, upisa akcija u registar, uknjižbe, poreza na prenos i slično). Prema tome, da je samo uvela recimo dodatnu taksu za overu ugovora od 10.000 evra, država bi inkasirala isti novac kao i za ceo galimatijas oko konverzije.

Konverziju uvele demokrate da se pokriju zbog „Ušća“

Obaveza plaćanja konverzija iz državne u privatnu svojinu nad zemlјištem koje su koristila nekadašnja društvena preduzeća uvedena je posle jedne televizijske emisije („Insajder“) o „otimanju“ više hektara građevinskog zemlјišta na parceli na kojoj se nalazio nekadašnji Centralni komitet, a danas poslovno-tržni kompleks „Ušće“.

Zanimlјivo je da afera oko kompleksa „Ušće“ nije nastala kao posledica privatizacije preduzeća – ovde se radilo o prodaji imovine savezne države kojoj je pripadala zgrada nekadašnjeg Centralnog komiteta. Manipulacijama uprave grada Beograda formirana je ogromna parcela veličine šest hektara, mnogo veća od parcele na kojoj se u trenutku prodaje nalazila zgrada CK; time je novom vlasniku zgrade omogućeno da raspolaže sa tom velikom parcelom, a pritom je samu zgradu platio simboličnih pet miliona evra.

Ne samo to, za zgradu CK je pre prodaje „utvrđeno“ da se mora rušiti, čime je znatno umanjena početna cena. Ispostavilo se da je i to bilo pogodovanje kupcu, pošto zgrada nije srušena, već je rekonstruisana uz znatno manje troškove.
Svi učesnici u aferi oko zemlјišta oko zgrade bivšeg CK bili su iz Demokratske stranke, počev od odgovornog lica Direkcije za imovinu koje je dozvolilo prodaju pod ovakvim okolnostima, do gradskih vlasti koje su formirale parcelu od šest hektara, a zatim dozvolile da se napravi ružna kocka od tržnog centra i još jedna poslovna kula. Ne treba zaboraviti da je kupac bio Miodrag Kostić, svojevremeno direktor te stranke i kum premijera Đinđića.

I umesto da se afera oko CK rasplete utvrđivanjem konkretne odgovornosti funkcionera koji su donosili štetne odluke za grad i državu, nekom „propagandnom magu“ palo je na pamet da uvede konverziju kako bi smirio razjarenu javnost.

Brže-bolјe usvojen je Zakon o planiranju i izgradnji, kojim je uvedena obaveza konverzije prava korišćenja nad zemlјištem u pravo svojine.  Udar na nepopularnu privatizaciju, često nazivanu – u najvećem broju slučajeva neopravdano – lopovskom i tajkunskom, činio se kao logični izbor da se pokrije odgovornost za marifetluke oko prodaje zgrade CK.

U tim okolnostima, brže-bolјe je usvojen Zakon o planiranju i izgradnji, kojim je uvedena obaveza konverzije prava korišćenja nad zemlјištem u pravo svojine.  Ideja je bila da se kroz konverzija sprovede „socijalna pravda“, kako se niko ne bi „bogatio“ nad državnim građevinskim zemlјištem.

Državna svojina nad zemlјištem kao posledica nacionalizacije

Država je postala vlasnik celokupnog gradskog građevinskog zemlјišta nacionalizacijom 1958. godine. Stradali su čak i vlasnici porodičnih kuća, jer su parcele na kojima se kuća nalazi postale državne, dok je kuća ostala u privatnoj svojini. Isto se dogodilo i preduzećima koja su već bila u državnoj-društvenoj svojini: svojina nad zemlјištem je razdvojena od objekata koji su ostali svojina preduzeća, dok je zemlјište postalo državno.

Ustav iz 1990. godine je „zacementirao“ državno vlasništvo nad gradskim građevinskim zemlјištem. Tek je Ustavom iz 2006. godine, pored državne, dozvolјena i privatna svojina na gradskom građevinskom zemlјištu.

Da nije bilo ustavnog ograničenja, izvesno je da bi se pre privatizacije zemlјište „predalo“ u svojinu preduzećima. Ipak, fleksibilan režim korišćenja građevinskog zemlјišta omogućio je privatizaciju, jer su preduzeća mogla da prodaju pravo korišćenja nad građevinskim zemlјištem kao da je u pitanju pravo svojine, kao i da dobiju dozvolu da grade bez ograničenja. U suštini, nije bilo razlike između prava vlasnika zemlјišta i korisnika, osim što korisnici nisu mogli da nad zemlјištem uspostave hipoteku (ali su mogli nad objektima).

Od 2009. godine prava korisnika državnog zemlјišta su značajno umanjena, jer se bez konverzije više nije mogla dobiti građevinska dozvola, niti se moglo prenositi pravo korišćenja, odnosno prodavati zemlјište. Vlasnici preduzeća ili imovine bili su „ucenjeni“ da sprovedu konverziju ukoliko su bilo šta hteli da rade sa zemlјištem, iako su to pravo imali od trenutka privatizacije. Pritom su imali i veliki otpor da državi ponovo plate nešto što su oni (sa punim pravom) smatrali da su platili već prilikom privatizacije.

Svojevrstan paradoks je da je predsednik vlade koja je uvela konverziju bio Mirko Cvetković, jedan od klјučnih aktera u privatizaciji od 2001. godine. Da su kupci 2001. godine upozoreni da će morati da prođu kroz ovakav postupak konverzije, od privatizacije verovatno ne bi bilo ništa – što je sigurno i samom Cvetkoviću bilo više nego jasno.

Kupci bi svakako insistirali da država sprovede konverziju pre privatizacije, jer niko normalan ne bi uložio novac, da bi mu posle nekoliko godina retroaktivno stigao dodatni namet za konverziju. Posledica uvođenja konverzije bio je i krah privatizacije: na prste se mogu nabrojati preduzeća koja su posle toga prodata, a da nisu završila u stečaju.

Niko nije hteo da kupi preduzeće, pa da posle godinama vodi postupak konverzije, ne znajući koliko će to uopšte da ga košta.

Galimatijas oko obračuna naknade

Sâm zakonski tekst je bio tehnički loše urađen i nejasan, pa se menjao čak pet puta; još češće je menjana uredba kojom se bliže uređivao način obračuna naknade za konverziju.

Više pitanja je bilo sporno kod sprovođenja konverzije. Pravo korišćenja zemlјišta je procenjivano od strane Agencije za privatizaciju, jer je bilo u slobodnom prometu i kupci su kroz kupoprodajnu cenu to plaćali.

Prvo pitanje koje se postavilo je kako obračunati konverziju kada je kupac platio određeni iznos za kapital preduzeća, odnosno da li i kako umanjiti naknadu za konverziju za već plaćenu cenu u privatizaciji?

Problem je bio i što je kupac platio državi za kapital preduzeća (koji je imovina umanjena za obaveze), a ovde se radilo o plaćanju za imovinu (zemlјište), čime su pobrkani lončići.

Drugo pitanje je bilo oko vrednovanja zemlјišta neophodnog za redovnu upotrebu objekata koji su bili u vlasništvu preduzeća koje je prodato. To zemlјište se ni na koji način ne može razdvojiti od objekta, niti ga država može „prodati“ nekom trećem licu, pa čemu njegova konverzija?

Treće sporno pitanje je bilo šta raditi sa zemlјištem koje su nekadašnja društvena preduzeća uredno platila bilo privatnim licima, bilo državi? Da li se može naplaćivati konverzija, ako je to zemlјište već bilo plaćeno od strane preduzeća?

Ovde je nabrojano samo nekoliko problema sa kojim se zakonodavac suočio i koje do danas nije uspeo adekvatno da razreši. Već na početku primene videlo se da konverzija „ne ide“ i da je zakočila mnoge firme, pa je država čestim izmenama zakona pokušavala da se nekako izvuče iz čorbe koju je sama zakuvala.

Iluzije oko milijardi kojih se država odriče

Pojedine opozicione stranke i nevladine organizacije osporavaju ukidanje konverzije, navodeći da će država biti na velikoj šteti ukidanjem konverzije. U opozicionim medijima veliki prostor dobilo je udruženja građana „Regulatorni institut za obnovlјivu energiju – RERI“ (naravno, nikakav naučni institut nije u pitanju nego grupa advokata) koje tvrdi da će se šteta ukidanjem konverzije meriti milijardama evra.

Pritom, oni ni na koji način nisu objasnili odakle im tolika cifra, niti su ih novinari to pitali – da je u pitanju teška zabluda, govori podatak da je za 14 godina naplaćeno svega 36 miliona evra.

Često se pominje da će investitor koji je kupio kompleks IMT-a na Novom Beogradu imati ekstraprofit od ukidanja konverzije. Ne ulazeći u to koji se naprednjački „tajkun“ krije iza formalnog vlasnika IMT-a, treba reći da je iluzija da se radi o velikom poklonu: po postojećem zakonu, od plaćanja konverzije se ionako izuzima zemlјište za redovnu upotrebu objekata, pa će vlasnik IMT-a po dosadašnjem zakonu bez naknade postati vlasnik 85% zemlјišta.

Pritom, ni za preostalih 15% ne bi morao da plati, da su objekti koji se na njemu nalaze uknjiženi (postoji i opcija da sačeka „legalizaciju“ tih objekata, pa da dobije ceo kompleks bez naknade). Kod prodaje IMT-a država je oštećena na jedan mnogo sofisticiraniji način, o čemu je „Nova ekonomija“ već ranije pisala.

Klanje vola za kilo mesa

Država je od uvođenja konverzije u suštini imala samo štetu, jer su blokirane velike površine zemlјišta koje su koristila nekadašnja društvena preduzeća.
Usled nemogućnosti da se gradi na brojnim lokacijama dok se ne obavi postupak konverzije, država gubi novac po više osnova: nema prihoda od PDV-a na prodaju stanova ili drugih objekata koji bi se gradili na tom zemlјištu, poreza na imovinu za novoizgrađene objekte, niti raznih komunalnih taksa i naknada koje se naplaćuju od investitora. Uz to ide i indirektna šteta od smanjene građevinske aktivnosti dok zemlјište čeka konverziju, umesto da se ekonomski aktivira.

Bez obzira na to, ne treba plakati zbog ukidanja konverzije, jer je nije nikada ni trebalo uvoditi. Uostalom, to najbolјe pokazuju i dosadašnji bedni prihodi od svega 36 miliona evra, a pritom se zida „na sve strane“.

Zato se četrnaestogodišnja agonija oko konverzije zemlјišta možda najbolјe može opisati narodnom izrekom „klali vola za kilo mesa“. Bilo je vreme da se ta priča okonča.