Kako da donesete racionalnu odluku između prodaje i izdavanja stana

Ako posedujete stan koji ne koristite, prirodno je da razmatrate dve opcije: da ga prodate ili iznajmite. Na prvi pogled, izbor može da deluje jednostavno i da zavisi isključivo od finansijske koristi. Međutim, donošenje ove odluke uključuje mnogo više faktora, ne samo računicu, već i vremenski angažman, toleranciju na rizik, stanje tržišta i vaše dugoročne planove.

U ovom tekstu upoređujemo realne koristi i troškove obe varijante, kako biste mogli da sagledate celu sliku i izbegnete brzopotezne odluke koje mogu imati dugoročne posledice.

Kada je prodaja racionalnije rešenje?

Ako vam je potreban veći iznos gotovine u kratkom roku za kupovinu druge nekretnine, ulaganje ili rešavanje porodičnih i finansijskih obaveza, prodaja može da bude praktično rešenje. Stan koji stoji neiskorišćen i zahteva dodatna ulaganja u održavanje, vremenom gubi na vrednosti, naročito ako se nalazi u zgradi bez aktivnog upravljanja ili u delu grada koji stagnira.

Takođe, ako stan ima nepovoljnu lokaciju, visoke troškove održavanja ili zahteva veća ulaganja, njegovo zadržavanje može da postane finansijsko opterećenje. Prodajom oslobađate sredstva i izbegavate obaveze koje nosi izdavanje, poput komunikacije sa zakupcima, rešavanja kvarova i plaćanje zamene krova na zgradi.

Na portalima poput moj dom, moguće je dobiti realnu sliku o tome koliko stan trenutno vredi, kakva je potražnja za sličnim objektima u vašem kraju i koliko vremena je prosečno potrebno da se stan proda.

Kada je izdavanje dugoročno korisnije?

Izdavanje stana može da donese stabilan mesečni prihod, posebno u gradovima sa velikim brojem studenata, sezonskih radnika i digitalnih nomada. Ako nemate trenutnu potrebu za kapitalom i spremni ste da se povremeno angažujete oko održavanja i administracije, iznajmljivanje može da bude način da stan sam sebe otplaćuje.

Ovo naročito ima smisla ako je stan već renoviran, dobro lociran i uknjižen. U tom slučaju ne morate dodatno da ulažete, a prihod može da služi kao dodatak budžetu, instrument štednje ili sredstva za otplatu postojećeg stambenog kredita.

Važno je, međutim, da unapred procenite da li je tržište stabilno i da li postoji realna potražnja za stanovima poput vašeg. Isto kao i kod prodaja i izdavanje stanova možete da pratite preko portala za promet nekretnina, kako se kreću cene kirija, kojom brzinom se izdaju i koji sadržaji čine stan atraktivnijim za zakupce.

Finansijska razlika u brojkama

Mnogi vlasnici stanova pokušavaju da izračunaju da li im se više isplati da nekretninu zadrže i izdaju, ili da je odmah prodaju. Ova računica zavisi od toga:

• Koliko je stan trenutno vredan na tržištu?
• Koliko bi mogao mesečno da donosi kroz izdavanje?
• Koliki su mesečni troškovi (održavanje, porezi, vreme kada stan stoji prazan)?
• Koliko vam je važna likvidnost u ovom trenutku?

Na primer, ako stan vredi 100.000 evra, a mesečno se izdaje za 400 evra, godišnji prihod bi bio 4.800 evra. Tek nakon više od 20 godina, bez prekida, stan bi “zaradio” svoju vrednost. Međutim, ako tržište stagnira, a troškovi održavanja rastu, očekivana dobit se smanjuje.

S druge strane, ako se predviđa rast cena nekretnina u narednim godinama, možda ima smisla sačekati i izdavati stan dok cena ne dostigne željeni prag.

Koliko zaista donosi dugoročni najam?

Ako razmatrate stalno izdavanje kao opciju, neophodno je da precizno izračunate koliko taj model zaista donosi na godišnjem nivou, i da ga uporedite sa jednokratnom zaradom od prodaje.

Bitne stavke koje treba uključiti u kalkulaciju:

• Mesečni prihod od zakupa: najčešće se kreće između 300 i 500 evra, u zavisnosti od lokacije, površine i opremljenosti stana.
• Troškovi održavanja: uključuju sitne popravke, režijske obaveze, i troškove zajedničkog upravljanja zgradom.
• Periodi bez zakupca: u proseku, računajte na mesec do dva godišnje kada stan neće biti izdat.
• Poreske i administrativne obaveze: porez na imovinu, eventualna rata stambenog kredita, kao i osiguranje stana.

Kada oduzmete sve troškove i uračunate rizik praznih meseci, dobićete realnu godišnju neto zaradu. Tek tada možete da donesete osnovanu odluku da li je dugoročno izdavanje isplativo u poređenju sa trenutnom vrednošću prodaje nekretnine.

Zaključak: donosite odluke na osnovu podataka, ne pretpostavki

Nema jedne ispravne opcije za sve. Najbolja odluka je ona koja je zasnovana na realnim brojkama, vašem vremenu, planovima i toleranciji na rizik.

Dobar potez je sagledati sve što vam tržište nudi, uporediti potencijalne ishode i izabrati rešenje koje vam donosi kontrolu, prihod i sigurnost.

U svakom slučaju, odluku donosite na osnovu podataka, a ne pretpostavki. Koristite dostupne platforme, napravite plan na pet ili 10 godina i postavite sebi pitanje koliko vremena, novca i pažnje ste spremni da uložite i šta očekujete zauzvrat?